以案说法:房屋租赁合同纠纷中的违约金问题

日期:2020-02-21

  2014年2月26日,原告某物业公司与被告罗某签订房屋租赁合同,约定原告将某号房屋出租给被告,租期自2014年3月1日至2019年2月28日,租金为每月10万元。合同约定签署合同当日被告支付两个月租金20万元,之后按季度支付,于每季度10日前支付。履约保证金30万元,被告违约导致合同解除的,履约保证金不退,同时履约保证金不退并不影响被告按照本合同约定承担相应的违约责任。

  合同解除与终止条款中双方约定,被告无法定或约定理由未按合同约定付款,超过三日又未得到原告延期许可的,或者延期后又未付款的,原告有权单方解除合同,收回租赁物,所付押金作为违约金,不予返还,并追究被告的违约责任。

  合同违约与索赔条款中,双方约定,如被告无法定或约定理由未按合同及其他补充条款按时支付各项租金和其他费用,逾期超过3日的,原告有权解除合同,被告承担违约责任。合同履行过程中,除有法定或约定事由外,任何一方提前解除本合同均属违约,由违约方向守约方支付违约金,租期剩余时间为12个月以下时,违约方应缴纳的违约金为相同期限的全部租金;租期剩余的时间超过12个月时,其中12个月以内的部分违约金为相同期限的全部租金,12个月之外超出部分,违约方应交纳的违约金为剩余租期租金总额的50%。2015年1月26日,原告诉至法院。

  原告主张,被告应于2014年11月20日前支付2014年12月至2015年2月的租金,但被告拒不支付,后被告私自搬出租赁房屋。原告诉请判令:1、被告支付2014年12月1日至2014年12月15日租金5万元,水电费1704.51元;2、被告向原告支付违约金109.88万元。

  被告辩称,因原告要求涨租金,双方一直在交涉,故被告没有继续交纳。2014年12月15日,被告将原告承租的房屋上锁,导致被告一直不能经营,被告对拖欠原告水电费的情况认可,对于违约金,被告主张自己没有违约,不同意支付。

  案件审理中,原告提交了2014年12月3日、12月8日、12月10日向被告催收2014年12月1日至2015年2月28日的租金、违约金、水电费的缴费通知,缴费通知上显示有被告在此经营公司的员工签字。原告提交了2015年12月15日向被告催收缴费通知,被告认可本人收到过该通知,但主张当天晚上原告就将涉案房屋上锁。原告认可当日下午五、六点左右对涉案房屋上锁,第二天发现被告已自行将物品搬出。经询,原、被告均认可双方的租赁合同于2014年12月15日解除。

  原告提供了房屋租赁意向协议书、中介费收条及与案外人签订的租赁合同证明被告搬出房屋后,原告为减少损失,将房屋出租给案外人,年租金为100万元,并向中介人员支付服务费83 000元。原告提供了房屋的施工照片、与施工协议书及工程款收据,证明原告为涉案房屋恢复原状施工,支出2.6万元。被告对原告上述证据真实性均不认可。

  法院认为:合同签订后,原告已按约定将租赁房屋交付被告,被告亦应按照约定支付房屋租金及其他费用。被告违反了合同约定,应承担违约责任,原告要求被告支付违约金,理由正当,法院予以支持,具体数额,结合案件情况酌情予以确定;被告提出系原告要求增加租金导致被告未交纳租金的意见,因被告未能提交有效证据,法院不予采信;原、被告均认可双方合同已于2014年12月15日解除,法院不持异议;原告要求被告支付2014年12月15日前拖欠的租金、水电费等费用,理由正当,法院予以支持。法院判决被告向原告支付房屋租金5万元、水电费1704.51元、违约金10万元,驳回原告其他诉讼请求。

  一审宣判后,被告不服判决提起上诉。二审法院审理过程中,被告撤回上诉。

 

  房屋租赁合同中的违约金性质

 

  违约金是指由当事人不履行或不完全履行合同义务时,按照约定或法律规定应向守约方支付的一定数额的货币或一定价值的财物,司法实践中常见的即为金钱给付。违约金一般有两种分类方法,一是按违约金的产生依据分为法定违约金和约定违约金;一是按照违约金的功能分为惩罚性违约金和补偿性违约金。

  那么,租赁合同案件中的违约金是哪类违约金呢?

 

  第一,租赁合同中的违约金属于约定违约金。

  根据违约金产生的依据,违约金可分为约定违约金和法定违约金。

  约定违约金是由当事人在合同中自行协商约定的违约方向守约方支付的违约金,这是司法实践中最普遍的违约金形式。《民法通则》第112条规定,当事人可以在合同中约定,一方违反合同时,向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法;《合同法》第114条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  法定违约金是指由法律法规直接规定的固定比率或数额的违约金。法定违约金可以说是计划经济时代的产物。《合同法》颁布之前,《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》(均已废止)中对法定违约金有过约定。之后被认为法定违约金是逾期付款违约金,其法律依据是最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及最高法院关于修改《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复两个文件。批复规定:“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的,人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时,人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”

  但是,随着人们法律意识增强以及《合同法》及相关解释的出台,对于违约方的制裁和守约方损失的救济逐渐完善。司法实践中,法定违约金已基本名存实亡(本文之后的违约金是在约定违约金的概念上展开)。

  房屋租赁合同案件中的违约金是当事人签订租赁合同时为保证合同有效顺利履行,而在租赁合同中明确约定的一方违反租赁合同义务时而应当向守约方支付的一定数额或一定计算方法的金钱赔偿,属于约定违约金。因此在房屋租赁合同纠纷案件中,当事人主张违约金的,双方应当在合同中有明确的约定,否则当事人只能按照要求违约方赔偿违约损失,而不能主张违约金。

本文地址:http://www.law001.cnn1049c8.aspx,转载请注明出处。

0 | | admin |
相关新闻   
本文评论
姓名:
字数